Ratgeber
Die besten Optionen für eine geerbte Immobilie
Sie haben eine Immobilie geerbt? Erfahren Sie auf den folgenden Seiten, was Sie als Immobilienerbe erwartet. Oder sind Sie sich unsicher, ob Sie dieser Herausforderung alleine gewachsen sind? Wir zeigen Ihnen, welche Vorteile der Immobilienmakler im Fall der Erbimmobilie mitbringt.
Was Sie als Immobilienerbe wissen sollten.
Wer eine Immobilie erbt, erbt auch große Verantwortung und muss viele Entscheidungen treffen. Zu Beginn ist zu klären, in welcher Rechtsstellung Sie sich laut Erbgesetz befinden. Sie können alleine (Alleinerbe) oder gemeinsam mit anderen Personen (Erbengemeinschaft) geerbt haben.
Annehmen oder ausschlagen?
Nach der Klärung der Rechtsstellung sollten Sie als Nächstes die Erbmasse prüfen, da mit einer Erbschaft nicht nur (Eigentums-)Rechte, sondern auch damit verbundene Pflichten – wie offene Verbindlichkeiten oder auch andere Belastungen – übertragen werden. Als Erbe sind Sie Rechtsnachfolger des Erblassers. Stellt sich also heraus, dass Sie mit der Immobilie auch einen Schuldenberg geerbt haben, sollten Sie sich ernsthaft überlegen, ob Sie das Erbe annehmen oder ob das Ausschlagen die bessere wirtschaftliche Wahl wäre. Innerhalb von sechs Wochen nach bekannt werden der Erbschaft müssen Sie aktiv beim Nachlassgericht mit einer entsprechende Erklärung das Erbe ausschlagen.
Erste Schritte: Das Nachlassgericht
Geht der Erbe aus dem Erbvertrag bzw. dem notariellen Testament eindeutig hervor, ist die Lage klar und das zuständige Grundbuchamt wird den neuen Eigentümer anstandslos und gebührenfrei eintragen. Ein einfaches Testament genügt jedoch nicht: In diesem Fall wird ein Erbschein benötigt – diesen stellt das Nachlassgericht aus. Um einen Erbschein zu erhalten, müssen Erben z. B. die Sterbeurkunde, die Heiratsurkunde (sofern die Person verheiratet war) sowie die Geburtsurkunde (falls es keine Nachkommen gibt) des Verstorbenen nachweisen. Ist dies nicht möglich, so können sie eventuell eine eidesstattliche Versicherung ablegen.
Die Kosten eines Erbscheins orientieren sich an der Höhe des Nachlasses: Bei z. B. 50.000 Euro kostet der Erbschein etwa 330 Euro, bei 200.000 Euro sind es ca. 870 Euro.
Erbengemeinschaft
Eine Erbengemeinschaft ist eine Rechtsform eigener Art, die in den §§ 2032 ff. BGB geregelt wird. Die Erbengemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft. Das bedeutet, das die Erben gemeinsam berechtigt und verpflichtet werden. Aus diesem Grund können Sie nur zusammen Sachen aus dem Nachlass veräußern oder Mittel aus dem Nachlass verwenden. Das Eigentum des Erblassers geht an alle Erben über. Die Erbengemeinschaft sichert die Rechte des einzelnen Erben, indem sie keinen Erben eine alleinige Rechtsposition verschafft. Dies ist im Alltag natürlich nicht praktisch. Die Erbengemeinschaft ist daher von ihrer Zweckrichtung lediglich eine temporäre Lösung. Sie soll möglichst schnell beendet werden. Das Ende der Erbengemeinschaft erfolgt durch die Auseinandersetzung. Dabei einigen sich die Erben im Idealfall einvernehmlich, wer welchen Gegenstand oder welche Vermögenswerte erhalten soll. Jeder Miterbe hat einen Anspruch auf den Wert, der ihm mit seiner Quote zugewiesen wird. D.h. im Idealfall erfolgt die Aufteilung nach einer natürlichen Teilung (Erbauseinandersetzung), bei der sich jeder Erbende gewisse Gegenstände aus der Erbmasse aussucht, bis alles aufgeteilt ist. Bei einer Erbimmobilie, deren Wert den des übrigen Erbes übersteigt, ist die natürliche Teilung nicht mehr möglich. Dann müssen sich die Erben gemeinsam über die Verwendung der Immobilie einigen – und für jede Entscheidung ist ein einheitlicher Beschluss der Miterben nötig.
Und an dieser Stelle beginnen meistens die Probleme: Durch die fehlende Regelung des Erblasser ist unfreiwillig eine Gemeinschaft enstanden, deren Mitglieder meist unterschiedliche Interessen und Meinungen haben. Vor allem bei Erbgegenständen wie einer Immobilie führt dies meistens zum Streit. Deshalb ist es ratsam, die Erbauseinandersetzung bei Immobilien schnellstmöglich zu klären.
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Übernahme, Vermietung oder Verkauf!
Für die Verwendung der Erbimmobilie gibt es keine einheitliche Antwort – dazu sind Erbfälle zu individuell und werden von finanziellen sowie emotionalen Faktoren begleitet.
Option: Übernahme der Immobilie durch einen Erben
Oft ist die Immobilie mit Erinnerungen an den Verstorbenen verbunden oder sie ist sogar das Elternhaus, in dem der Erbe aufgewachsen ist. Der Wunsch, selbst einzuziehen, kommt auf. Bei dieser Option müssen Sie die Miterben entsprechend auszahlen. Ein entsprechender Vertrag wird aufgesetzt und im Falle einer Immobilie notariell beglaubigt.
Empfehlung vom Experten: Setzen Sie sich selbstkritisch mit der Situation auseinander, ob die Übernahme eine Bereicherung oder eine Belastung ist.
Option: Vermietung der Immobilie
Wenn es eine Immobilie gibt, die besser zu Ihren Wünschen passt als die geerbte, bietet es sich an, die Immobilie nicht selbst zu beziehen, sondern zu vermieten. Eine Vermietung der Erbimmobilie lohnt sich, wenn Sie eine inflationssichere Vermögensanlage suchen, die auch noch Mieteinnahmen abwirft, oder wenn Sie zu einem späteren Zeitpunkt die Immobilie selbst nutzen und die Zeit mit Vermietung überbrücken möchten. Als gemeinsamer Vermieter kommt jedoch auch ein Verwaltungsaufwand auf die Erbengemeinschaft zu und Sie müssen dazu bereit sein, gemeinsame Interessen zu verfolgen und gemeinsame Entscheidungen zu treffen. Auch möglicher Ärger mit den Mietern, Mieterwechsel oder gar Mietausfall müssten die Erben gemeinsam bewältigen. Darüber hinaus müssten Rücklagen für eventuelle Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen gebildet werden.
Aufgrund dieser gemeinsamen Verpflichtung und den weiterhin gemeinsamen Entscheidungen entscheiden sich Erbengemeinschaften nur in wenigen Fällen dazu, die geerbte Immobilie zu vermieten.
Die geerbte Immobilie zunächst zu vermieten und sie zu einem späteren Zeitpunkt dann doch zu verkaufen, ist eine denkbar schlechte Reihenfolge: Denn vermietete Immobilien erzielen i.d.R. einen geringeren Verkaufspreis.
Option: Verkauf der Immobilie
Tatsächlich entscheiden sich die meisten Erben für einen Verkauf der Immobilie. Und das kann vielerlei gute Gründe haben, vor allem, weil es die fairste ist. Das Konfliktpotenzial schwindet, da der bestmögliche Kaufpreis am Markt erzielt wird und anschließend fair unter den Erben verteilt wird. Die Wertermittlung und der Betrag der Auszahlung führt dagegen bei einer Übernahme im Regelfall zu Streit, da es trotz Gutachten unterschiedliche Vorstellungen von dem tatsächlichen Wert der Immobilie gibt. Eventuelle Bereicherungsvorwürfe gegen einen Erben werden beim gemeinsamen Verkauf vollständig vermieden.
Empfehlung vom Experten: Ein Immobilienmakler kann Immobilieneigentümer dabei helfen, den aktuellen Marktwert zu ermitteln. Auf dieser Basis sollte die Erbengemeinschaft die richtige Entscheidung zu treffen, um Streit und unnötige Kosten zu vermeiden.
Sollten sich die Mitglieder einer Erbengemeinschaft nicht einvernehmlich auf eine zukünftige Verwendung der Immobilie einigen können, droht das letzte Mittel: die Teilungsversteigerung.
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Den richtigen Preis finden
Den richtigen Verkaufspreis für eine Immobilie zu finden, gleicht einem Drahtseiltakt: Wird der Preis zu niedrig angesetzt, kann der finanzielle Verlust immens sein; ein zu hoher Preis kann jedoch Interessenten verschrecken und selbst bei Preissenkung die Verhandlungen erschweren.
Erben können sich von einem Sachverständigen ein kostenpflichtiges Wertgutachten erstellen lassen. Dies spiegelt – unter Berücksichtigung des Zustandes der Immobilie und der aktuellen Marktlage – den ungefähren Verkaufswert wider. Auch das Finanzamt erkennt Wertgutachten von anerkannten Sachverständigen an. Die Kosten für ein solches Wertgutachten sind recht hoch, können jedoch von der Steuer abgesetzt und vom zu versteuernden Erbschaftsvermögen abgezogen werden.
Der Wert der Immobilie
Eine geerbte Immobilie zu schätzen, ist für Erben schwierig: Oftmals hängen persönliche Erinnerungen am Gebäude, insbesondere, wenn es sich um Elternhäuser handelt. Häufig übersteigt der ideelle Wert den tatsächlichen Marktwert. Soll die Immobilie schnell verkauft werden, wird der Preis häufig zu niedrig angesetzt und somit ist der Verkauf im schlimmsten Fall verlustreich. In jedem Fall sollten Erben zunächst einen Experten zurate ziehen, um zu prüfen, ob es sinnvoll ist, das Erbe anzunehmen und wie profitabel es ist.
Pauschal lässt sich die Frage nach dem Wert einer Immobilie nicht beantworten. Ausschlaggebend sind die Lage, die Größe und der Zustand des Objektes. Erben, die eine professionelle Einschätzung wünschen, sollten sich an einen kundigen Immobilienmakler oder einen Sachverständigen wenden, um die richtige Entscheidung zu treffen.
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Was tut ein Makler bei einem Immobilienerbe?
Doch nicht nur in Sachen Marktwert ist ein Immobilienmakler eine große Hilfe. Ein professioneller Makler berät die Erben bei allen Fragen, kennt die aktuelle Rechtslage und übernimmt den Großteil der bürokratischen Angelegenheiten, die mit einem Erbe einhergehen.
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