Q: Was sind die zentralen Nachteile und Risiken einer Pflegeimmobilie?

Insolvenzrisiko des Betreibers : Das größte Risiko einer Pflegeimmobilie ist die Insolvenz des Betreibers. Dann kann es zu Mietausfällen kommen, bis ein neuer Betreiber die Einrichtung übernimmt. Daher sollte es für den Betreiber ein halbjährliches Monitoring geben, d.h. eine regelmäßige Überwachung der wirtschaftlichen Lage des Betreibers. Rechtliche Risiken : Pflegeeinrichtungen sind stärker reguliert als Wohn- oder Gewerbeimmobilien (Z.B. Verpflichtung Einzelapartments statt Doppel-Apartments). Wenn ein Betreiber nicht mit den neuen Bestimmungen Schritt hält, kann er die Einrichtung eventuell nicht mehr auf voller Kapazität betreiben und dadurch in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten. Drittverwendbarkeit : Falls eine Pflegeimmobilie zum Apartmenthaus für Studenten oder zum Hotel bzw. Boardinghaus umgebaut werden kann, ist es weniger abhängig von der langfristigen Bedarfsentwicklung und den rechtlichen Rahmenbedingungen.

Question 1

Was ist eine Pflegeimmobilien?

Accepted Answer

Unter der Anlageform “Pflegeimmobilie“ versteht man meistens einzelne Apartments, die zusammen eine Pflegeeinrichtung bilden. Dabei kann es sich um ein stationäres Pflegeheim (i.d.R. 80 oder mehr Pflegeapartments), aber auch um eine Kombination aus stationären Pflegeapartments, Service-Wohnungen und / oder Tagespflege handeln. Stationäre Pflegeheime werden beispielsweise gemäß Sozialgesetzbuch durch staatliche Mittel finanziert und sind als Sozialimmobilie berechtigt, gefördert zu werden. Die Miete erfolgt durch den Betreiber an den Eigentümer der Wohneinrichtung. Pflegeimmobilien werden von institutionellen Anlegern als Gesamtimmobilie erworben oder als Teileigentum von Privatpersonen. D.h. der Erwerb eines Pflegeapartments ist vergleichbar mit dem Kauf einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus.

Question 2

Wie lässt sich die Qualität einer Pflegeimmobilie einschätzen?

Accepted Answer

Lokaler Bedarf / Versorgungsvertrag: Der wichtigste Faktor für eine Pflegeimmobilie ist der lokale Bedarf nach Pflegeplätzen. Zwischen der Pflegeeinrichtung und den Landesverbänden der Pflegekassen sollte ein Versorgungsvertrag bestehen. Denn Pflegeimmobilien gehören zu den Sozialimmobilien, die im Rahmen des SGB XI (Sozialgesetzbuch-Elftes Buch-Soziale Pflegeversicherung) als förderungswürdig gelten. Kann der Bewohner sein Pflegeapartment nicht mehr selbst finanzieren, springt der Staat ein. Das bedeutet: der Betreiber kann sich stets darauf verlassen, dass er für belegte Apartments seine kalkulierten Einnahmen erhält.

Mikrolage: Das unmittelbare Umfeld der Pflegeimmobilie bestimmt maßgeblich, wie attraktiv sie für potenzielle Bewohner ist und wie leicht der Betreiber eine hohe Auslastung sicherstellen kann. Folgende Dinge sind zu prüfen: Gibt es Ärzte, Apotheken und Geschäfte des täglichen Bedarfs in der Nähe? Können die Bewohner im Umfeld des Heims spazieren gehen? Wie ist die Verkehrsanbindung, sodass Angehörige und das Personal das Heim leicht erreichen können?

Betreiber: Die Sicherheit der Mietzahlungen hängt in erster Linie vom unternehmerischen Geschick und der Bonität des Betreibers ab. Große und etablierte Träger haben in der Regel ein geringeres Insolvenzrisiko, da sie erfahrener und finanzstärker sind und sie verfügen grundsätzlich über ein durchdachtes Controlling bzw. unterliegen einem halbjährlichen Monitoring.

Bauträger: Die Erfahrung eines Bauträgers können Sie anhand einer Referenzliste beurteilen. Ist er auf Pflegeimmobilien spezialisiert? Wie viele Pflegeeinrichtungen hat er in den letzten Jahren erstellt? Wie sehen Pflegeimmobilien aus früheren Jahren (z.B. erstellt vor 20 Jahren) aus?

Größe des Pflegezentrums: Die Anzahl der Pflegeplätze beeinflusst, ob das Pflegezentrum auch in Zukunft rentabel betrieben werden kann. Sind es zu wenige, kann der Betreiber unter Kostendruck kommen.

Question 3

Was sind die zentralen Vorteile einer Pflegeimmobilien als Kapitalanlage?

Accepted Answer

Wachstumsmarkt: Laut Statistischem Bundesamt liegt die Zahl der pflegebedürftigen Menschen in Deutschland bei ca.3,89 Mio. Davon werden ca. 830.000 Personen in stationären Einrichtungen gepflegt. Es wird prognostiziert das bis 2030 ein zusätzlicher Bedarf an Pflegeplätzen von 300.000 besteht. Dies erfordert einen jährlichen Neubau von etwas 400 Pflegeheimen, wobei aktuell aber nur 250 Einrichtungen realisiert werden.

Rendite: In der Regel wird mit Renditen von bis zu 4% p.a. auf den Kaufpreis gerechnet.

Mietvertrag: Bei Pflegeimmobilie besteht der Mietvertrag zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Betreiber. Der Betreiber pachtet die Gesamtimmobilie für 20 Jahre (indexierter Mietvertrag) sowie Optionsverlängerungen und nicht nur einzelne Apartments. D.h. es erfolgt auch eine Mietzahlung, wenn das eigene Apartment nicht belegt ist. Bei einem Versorgungsvertrag sind die Mieten für den Betreiber der Pflegeimmobilie Dank der staatlichen Refinanzierung gesichert. Das heißt, sollte ein Bewohner nicht für die Kosten seiner Pflegeunterkunft aufkommen können, übernehmen Pflegekassen und/oder das Sozialamt die zu zahlenden Beträge.

Verwaltungsaufwand: Der Betreiber der Pflegeimmobilie ist außerdem zu großen Teilen selbst für die Instandhaltung im Gebäude (Dach- und Fachmietvertrag) verantwortlich, organisiert darüber hinaus die Abführung der Nebenkosten wie Strom, Gas, Wasser etc. und natürlich auch die Vermietung des Apartments. Ein Verwalter kümmert sich um die restlichen Angelegenheiten (Prüfung Mieteingang und jährliche Abrechnung an die Eigentümer etc.). Die Eigentümer müssen selten mehr tun, als zur Eigentümerversammlung zu erscheinen.

Vorbelegungsrecht: Eigentümer erhalten ein Vorbelegungsrecht in den Einrichtungen des eigenen Betreibers. Oft gilt dieses Vorbelegungsrecht auch für weitere Familienangehörige. Das Vorbelegungsrecht ist kein Belegungsrecht für das eigene Apartment, sondern für ein freies oder ein demnächst freies Apartment (Warteliste).

Question 4

Was sind die zentralen Nachteile und Risiken einer Pflegeimmobilie?

Accepted Answer

Insolvenzrisiko des Betreibers: Das größte Risiko einer Pflegeimmobilie ist die Insolvenz des Betreibers. Dann kann es zu Mietausfällen kommen, bis ein neuer Betreiber die Einrichtung übernimmt. Daher sollte es für den Betreiber ein halbjährliches Monitoring geben, d.h. eine regelmäßige Überwachung der wirtschaftlichen Lage des Betreibers.

Rechtliche Risiken: Pflegeeinrichtungen sind stärker reguliert als Wohn- oder Gewerbeimmobilien (Z.B. Verpflichtung Einzelapartments statt Doppel-Apartments). Wenn ein Betreiber nicht mit den neuen Bestimmungen Schritt hält, kann er die Einrichtung eventuell nicht mehr auf voller Kapazität betreiben und dadurch in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten.

Drittverwendbarkeit: Falls eine Pflegeimmobilie zum Apartmenthaus für Studenten oder zum Hotel bzw. Boardinghaus umgebaut werden kann, ist es weniger abhängig von der langfristigen Bedarfsentwicklung und den rechtlichen Rahmenbedingungen.

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